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千万别相信什么以房养老!

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发表于 2018-8-9 17:21 | 显示全部楼层 |阅读模式

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齐俊杰:千万别相信什么以房养老!根本就是个坑
  金融界网站 2018-08-09
  最近,以房养老的事,再次提出来,说已经结束了试点工作,开始要向全国推广,这事其实一点都不新鲜,2013年我们就提出来过,鼓励老年人住房反向抵押,养老保险试点,2014年提出来在北京,上海,广州,武汉试点,2016年6月份,原来的保监会下发通知,说以房养老试点不成功,所以试点工作延长到2018年6月底,那么掐指一算,现在就是结束试点,全国推广的时间。
  银保监会表示,“以房养老”有助于进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革,对传统养老方式形成有益补充,满足老年人差异化、多样化养老保障需求。也有专家学者,房地产大亨替以房养老站台,把房子倒按揭给养老机构,然后你就每月吃喝不愁,不但房子你还能继续居住,而且每月还能从保险公司领取一大笔保险金,但是如果您岁数不大,比如刚退休那种,每年还得缴纳一个延期年金。
  保险公司给我们算好了一笔账,如果你的房产评估100万,而您今年60岁,那么需要缴纳延期年金至86周岁,年缴保费2544元,但每月到手的基本养老保险金额为2514元。86周岁之后,他无需再缴保费,但仍能以每月2514元的标准领取养老金直至身故。那我们算一笔账,每年你能够领取的是2514元×12个月,大概是3万元,但还要交一个2500,在刨除掉一些乱七八糟的费用,其实你也就每年获得25,000元,即便你活到86岁,你也就从保险公司拿回来65万元,如果要拿回跟你房子等值的100万,需要你活到98岁,这个难度还是相当大的。
  那么我们再算一笔账,你把房子卖出去,然后拿着100万,去买货币基金和国债产品,要不做长期定期储蓄,应该拿到3—4%的收益是很安全的,而这个房子的租金是多少呢,按照全国上下不到2%的租金回报率,一年租金应该不到2万,一个月也就1,600元,换句话说,你大概只拿出一半的利息,就能把类似的房子租回来。所以跟以房养老相比,你自己卖房理财,租房,你每月也能领取超过2,500块钱,还不用每年交给他什么延期年金,也没有乱七八糟的费用,最重要的是这100万在你自己手里攥着。
  小学生的计算能力,相信大家都会,这么不划算的事,也难怪推广不开,2015年到现在3年时间,某家保险公司连100单都没卖出去。所以根本就不是什么老百姓观念的问题,根本就是产品设计的太坑。即使无子女无继承的老人,都不会感兴趣,更别提那些希望把房子留给晚辈的老人了,根本就不会考虑什么以房养老。
  其实,我们从另一个角度来看,看看未来,未来会接收以房养老吗?未来就更坑了,因为现在80—90后的房子都是高价买来的,跟现在的老人们低成本房子不同,很多年轻人都按揭了30年去买房,真得按揭到60岁退休。那么就变成了,前30年省吃俭用供养房子,后30年房子养你,但是按揭给你的钱,远比你按揭给房子的钱少的多的多,最后这一辈子你除了省吃俭用,钱也没剩下,房子也没落着,这一辈子不知道在忙活什么?
  特别是现在房子算资产,等房产税一出台,如果多套房持有者,很可能会发生税收比租金还多的情况,你想涨租金转嫁,人家别的房东没那么多套房,也不用交那么多税,所以人家不涨租,那么你想想你的房子还能租的出去吗?到时候房子将变成负债,他不但不会给你养老,反而你还得继续养他。日本就有很多老年人退休了还得继续工作,就为了养自己的房子。而很多子女也不愿意继承老人留下的房子,所以当老人过世后,房子就干脆空在那没人要了。这些我们都在《泡沫经济学》这本书里给大家讲到过,有兴趣可以来知识星球老齐的读书圈里翻出来听听。所以,到时候估计保险公司是不会再做以房养老产品了。
  综合来看,以房养老看起来很美好,实则就是个坑,根本就不划算,你做了反向抵押后,房价涨了,你就更难受了,因为只要抵押后,他给你的钱就是恒定的,除非你高价赎回,然后再次抵押,但老年人一旦抵押恐怕就没这个赎回的能力了,而如果房价跌了,他会要求你补充抵押物,老年人也没有补充抵押物的能力,那么就会被降低倒按揭的保险金,也就是说如果房子跌了,你领到的钱就会越来越少。甚至等到明显下跌时候,保险公司就不再收房,也不再发放以房养老的产品,所以想在房价下跌中,做倒按揭获利,也根本不可能。
  所以这个事很清晰了,无论未来房价涨,还是跌,以房养老都是个坑,不如你把房子卖了,做点稳健的理财,给自己创造一笔永续的收入来的划算。也别听开发商忽悠,好像多买房以后就养老不愁了,但其实这都是他们的策略,目的就是让你多买房,少卖房,而政策上之所以鼓励以房养老,其实也是在给养老金不够的问题而甩锅,你的晚年幸福。就掌握在你自己的手里,千万不要被别人忽悠了。


楼主热帖
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发表于 2018-8-9 17:53 | 显示全部楼层
拜读,思索中,谢谢!
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发表于 2018-8-9 18:58 | 显示全部楼层
别上套!本来这就是陷阱--
各银行,保险公司,证券,房地产,形形色色的投资,理财,金融公司挖好坑--死死盯住老年人的钱袋子,退休金和房子,不把你折腾的家破人亡不算完--

黑心黑肝黑肺,丧尽天良,早晚必遭老天爷报应!

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发表于 2018-8-10 06:58 | 显示全部楼层
是呀!千万别相信什么以房养老!真好,感谢赵老三届!
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发表于 2018-8-10 07:34 | 显示全部楼层
千万别相信什么以房养老!真好,谢谢分享了!
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发表于 2018-8-10 10:31 | 显示全部楼层
千万别相信什么以房养老!真好!欣赏了~~顶顶~~~
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发表于 2018-8-10 12:23 | 显示全部楼层
千万别相信什么以房养老!真好!不错,欣赏下
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发表于 2018-8-10 13:43 本帖来自青岛知青网手机版 | 显示全部楼层
不是坑,是套,榨干你最后一滴骨髓。网上搜到人家问算的一笔账:
  财经问答达人
  上来就说以房养老是骗局,容易使人产生误会。作为一种新生事物,直接下结论说以房养老是骗局不理性。就事论事,具体分析利弊比简单的下个结论要好得多。
  首先说一下以房养老的现状。
  2014年7月1日,保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点,这意味着保险版“以房养老”正式开闸。目前,试点范围已扩大至多个省市。截至2017年7月底,全国只有幸福人寿一家保险公司开展此项业务,共有65户家庭90位老人完成承保手续,其中无子女家庭32户,有子女家庭33户,参保老人平均年龄为71岁。在领取养老保险金的家庭中,月领5000至10000元的居多。
  住房反向抵押养老保险,即60周岁以上拥有房屋完全产权的老人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益等处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
  看到这里,所有人都应该明确的知道了,住房养老,不是养老政策,而只不过是一种保险产品,是商业保险的一种。
  作为一种保险产品,客户虽然可以随时退保赎回房屋,终止保险合同,但要承担一笔不菲的退保手续费和其他各类费用。
  保险,准确的说是商业保险,盈利是第一位的,社会公益性在其次。简单点说就是,保险公司不赚钱肯定不会干这事。
  新闻中提到苏州一位老人尝鲜以房养老,评估房产60万元,每月可以领取3000元。以此我们可以简单做一个推断,基本每月能够领取的钱数就是房产的价格,除个200,就是平均每月的钱数了。简单理解就是领钱的时间不会超过20年。
  新闻背后才会有更多的故事,新闻中提到是在姑苏区,我随手查了查,该区房价基本在2——3万之间。如果苏州这位老人的房子有80平米,那么市场价格至少在160万以上。当然新闻中没有具体提到具体小区和房产面积,颇为遗憾。
  房产估值比实际市场价格低很多毫无疑问,三至五成最常见。
  而据苏州日报表示,苏州一保险公司有关人士算了笔账,70周岁的男性老年人有价值为500万元的房产,扣除延期年金保费(一年约3万元)和保单管理费,每月老人拿到手的养老金为1。85万元左右,而如果房产估值100万元,每月到手有3700元左右。
  如果这样来看,如果寿命只有75岁的话,500万的房产至死也就能拿到111万。即使表现很好,活的很努力,突破了全国平均寿命,活到80岁了,也不过能拿到222万元。
  一栋价值600万的房子,放到银行抵押贷款,可能贷出300万元。如果是60岁贷的款,按平均年龄能够活到75岁的话。是不是一年就能相当于拿了20万?当然我们这里不讨论利息的问题,那不是核心。
  如果直接把600万的房子卖了,哪怕只卖500万。60岁卖的房,到75岁的话,一年是不是就平均30万了,一个月接近3万元呢?这还只是简单的计算,还没有计算把钱直接存到银行的利息。
  而如果以房养老变成保险的话,恐怕就没有这么简单直观了。这么贵的房子,恐怕只能一个月拿到一万五左右, 只要去世了,房子基本也就成为保险公司的了。这样一算,比抵押贷款少了一半。当然现在贷款收紧,老人不一定能靠房子贷出款来消费,所以我们也只是举个例子。
  如果生命力够顽强,有可能多少赚回来点。但是保险公司那么多精算师不是白养的,一定精确计算了平均寿命以及赢利点,普通人是很难从中获得大的好处的。
  换个角度来看,600万元的房子变成了保险,每个月一万五左右看着也不错,基本生活是够了。但是如果生病呢?如果生的重病呢?一下子需要三十万元的时候怎么办?癌症高发的时代,谁敢保证就一定不得病呢?
  以房养老的一次性评估,必然会尽量低的去做评估,也不可能按照评估价格和人均寿命给你计算平均每个月的费用。一定会打一个大大的折扣,同时评估时一定会考虑到房价下降的因素,对房价再打一个折扣。
  对于以房养老的老人来说以房养老充满未知,而对于保险公司来说,也一样存在经营风险。
  毕竟以房养老的前期保险公司是没有任何收益的,真正有收益的时期是投保人去世后,动辄十年十五年以上的投入周期。资金压力是相当大的,远不如直接收钱,然后再投资的传统保险模式赚钱更快更稳妥。
  老人按照传统观念,在合适的阶段将手里的房产售出,然后选择跟子女一起居住,获得照顾。或者到子女家附近租房居住,一方面可以帮着带带孙子孙女,另一方面自己也可以得到子女照顾。
  而售出房产可以得到一大笔钱,依然以600万的房产为例,哪怕售出500万。存成三年定期存款,按当前三年定期利率3%左右计算,每年仅利息就高达15万元左右。自己只花利息就足够了,平均每个月一万多。万一有什么大病,100万也足够了吧。即使剩下400万,那每年也还能有12万元的利息,平均一个月还是有一万块钱。什么城市也够花了吧。
  真正有一天去世了,剩下的钱还可以给孩子,手里有存折有钱,子孙也更孝顺不是吗!一般的父母都会有这样清醒的认识吧。与其事后将房产给没有血缘关系的保险公司,远不如交给自己的亲生骨肉。
  所以说,以房养老是一个不错的想法,但是,注定不会广受欢迎。可能会有人尝鲜,但是不会成为主流。
  还是那句话,商业保险一定是以盈利为核心的。传统观念,也不是一天两天就可以改变的。



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发表于 2018-8-13 06:56 | 显示全部楼层
  如果属于买卖双方自愿行为,且买卖双方均可获得法律保护,并对其交易行为进行负责,那么以房养老模式并非骗局,而更可能属于一种养老新模式的探索。
  不过,在国内,之所以说以房养老是骗局,很大程度上因为把参与者的房子在去世后收回去,在观念上以及理念上接受不了。房子对于居民来说,如同自己的财富命运,甚至是自己的生命,一辈子辛辛苦苦赚回来的房子,却在退休的时候把它抵押出去,而后去世时却把房子回收,这可能会影响到他们的观念与接受程度,心理层面上很难得到接受。
  一个失信的社会,啥都不要相信,要善于保护自己。
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发表于 2018-8-13 19:55 | 显示全部楼层
欣赏了楼主的作品........
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发表于 2018-9-3 20:58 | 显示全部楼层
商人的最高原则一一谋利。无利不早起,现在老年人多了,搾取老年人的最后财富,就成了所谓市场化的目标。
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